Porto Velho, RO - O prefeito de São Paulo, Ricardo Nunes (MDB), sancionou em janeiro uma lei que cria novas regras urbanísticas para aumentar o ritmo das construções e levar 120 mil novos moradores a bairros como Cambuci, Ipiranga e Mooca, nas regiões Leste e Sudeste.
A Operação Urbana Bairros do Tamanduateí, batizada em referência ao rio que corta a região, é mais uma aposta em um modelo de legislação urbana que há quase 30 anos muda a cara de bairros paulistanos. Mas que agora enfrenta questionamentos de urbanistas, de moradores das regiões e do mercado imobiliário sobre sua eficácia e atratividade.
Na Zona Sul de São Paulo, a Ponte Estaiada Octávio Frias de Oliveira foi inaugurada em 2008 e se tornou um dos cartões-postais da capital paulista. Prédios nas avenidas Berrini e Chucri Zaidan, residenciais de luxo nos arredores da Roberto Marinho — a antiga Água Espraiada — e ruas alargadas e com mobiliários urbanos mais modernos evidenciam alguns dos efeitos da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, de 2001.
Na Zona Oeste, o condomínio Jardim das Perdizes criou um minibairro na Barra Funda. Os arredores da Marquês de São Vicente, que abrigavam galpões, hoje são repletos de prédios. Foram construídas novas ruas e avenidas, corredores de ônibus, ciclovias e mobiliário urbano — boa parte gerada por outra operação urbana, a Água Branca.
A região da Faria Lima, também na Zona Oeste, centro financeiro do país, contou com o empurrãozinho de operação urbana específica para ocupar a área, tanto com prédios comerciais quanto com residenciais de alto padrão.
São três casos que exemplificam os resultados das operações urbanas consorciadas, em que a prefeitura leiloa Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) para permitir prédios mais altos em áreas cujo desenvolvimento é incentivado.
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Como funcional as operações urbanas consorciadas — Foto: Editoria de Arte
Parte dos valores arrecadados, por lei, precisa ser destinada à construção de habitações de interesse social. O restante vai para melhorias nos bairros, como reparação e alargamento de ruas, desenvolvimento de ciclovias e transporte público, reforma de calçadas, criação de praças e parques, equipamentos de saúde, educação e cultura.
Mas representantes de construtoras ouvidos pelo GLOBO afirmam que as operações urbanas deixaram de ser vantajosas para o mercado nos últimos anos. E que o potencial construtivo nessas áreas é hoje igual ou até menor do que nas áreas próximas ao transporte público — com a desvantagem de que, para se construir em operação urbana, é preciso comprar os Cepacs nos leilões além do terreno.
Novos eixos
Nas áreas dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, os arredores de estações de trem e metrô e de corredores de ônibus, é possível construir prédios maiores, para incentivar o adensamento onde já há infraestrutura disponível. Basta ter o terreno e pagar a outorga onerosa do direito de construir, bem mais barata do que os Cepacs. Essas áreas têm concentrado os lançamentos imobiliários nos últimos anos.
A operação urbana da Faria Lima foi a que mais gerou interesse no mercado. Mas como os estoques de títulos acabaram, deve ser encerrada em breve. Empresários reclamam do desequilíbrio entre a oferta de títulos residenciais, menos atrativos, e os não residenciais, de maior demanda, para expandir os escritórios.
Segundo a gestão municipal, como o estoque de títulos de adicional construtivo da Faria Lima está completamente consumido, a operação nos arredores do centro financeiro do país “caminha para um encerramento”.
Vladimir Iszlaji, diretor de desenvolvimento urbano e meio ambiente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), afirma que as operações urbanas são uma estratégia “muito importante” para desenvolver São Paulo, pois têm um “olhar específico” para determinados territórios. Mas defende uma revisão para torná-las mais vantajosas para o mercado.
— Um atrativo muito grande era o adicional de potencial construtivo, que chegava a quatro vezes a área do terreno. Mas desde o Plano Diretor de 2014, os eixos de transporte público também passaram a permitir a construção de até quatro vezes a área do terreno. Seria interessante uma revisão das operações urbanas ou até que algumas comecem a se encaminhar para seu fim — diz Iszlaji.
A SP Urbanismo afirma que a comparação entre as operações e os eixos requer análise cuidadosa. “Ambas apresentam vantagens e desafios únicos. E a escolha entre elas deve ser baseada em uma compreensão abrangente dos contextos econômicos e urbanos específicos”, informou a empresa municipal.
Um leilão de Cepacs para a Operação Água Branca estava previsto na quinta-feira. Dessa vez, para uso não residencial, pedido antigo do mercado. Seriam ofertados 50 mil títulos ao preço unitário mínimo de R$ 1.128,47. A sessão, no entanto, foi cancelada um dia antes pela prefeitura, sem explicações do motivo.
Um problema deixado pelo programa é a entrega de todas as moradias para quem foi removido. Atualmente, o município tem mais de 23 mil pessoas que recebem auxílio-aluguel de R$ 400 mensais. Destas, mais de 45% recebem os pagamentos há mais de dez anos. A tendência é elas irem para bairros afastados do centro expandido.
Mesmo reconhecendo as melhorias feitas com as operações, urbanistas apontam que se deu uma “expulsão” dos moradores originários dessas regiões, e há uma discrepância entre as áreas que chamam a atenção do mercado em relação a outras, que permanecem precarizadas.
— As operações funcionam, mas a discussão é para quem — questiona Luciana Royer, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP e integrante do Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos da instituição. — Há melhorias viárias, requalificação do espaço com mobiliário urbano. Mas somente para locais onde já há interesse do mercado imobiliário. A habitação fica no fim na lista de prioridades e o recurso nunca chega.
Olavo Geraldo, de 49 anos, foi removido da favela Rocinha, na região da Água Espraiada, que hoje dá lugar a uma área de lazer, e recebeu uma unidade habitacional na região em 2015. Mas afirma que há mais de 700 pessoas removidas ainda aguardando uma casa, e que hoje vivem do auxílio-aluguel.
— Aqui, a operação urbana ajudou os ricos, não os pobres — lamenta.
Fonte: O GLOBO
Na Zona Sul de São Paulo, a Ponte Estaiada Octávio Frias de Oliveira foi inaugurada em 2008 e se tornou um dos cartões-postais da capital paulista. Prédios nas avenidas Berrini e Chucri Zaidan, residenciais de luxo nos arredores da Roberto Marinho — a antiga Água Espraiada — e ruas alargadas e com mobiliários urbanos mais modernos evidenciam alguns dos efeitos da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, de 2001.
Na Zona Oeste, o condomínio Jardim das Perdizes criou um minibairro na Barra Funda. Os arredores da Marquês de São Vicente, que abrigavam galpões, hoje são repletos de prédios. Foram construídas novas ruas e avenidas, corredores de ônibus, ciclovias e mobiliário urbano — boa parte gerada por outra operação urbana, a Água Branca.
A região da Faria Lima, também na Zona Oeste, centro financeiro do país, contou com o empurrãozinho de operação urbana específica para ocupar a área, tanto com prédios comerciais quanto com residenciais de alto padrão.
São três casos que exemplificam os resultados das operações urbanas consorciadas, em que a prefeitura leiloa Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) para permitir prédios mais altos em áreas cujo desenvolvimento é incentivado.
Como funcional as operações urbanas consorciadas — Foto: Editoria de ArteParte dos valores arrecadados, por lei, precisa ser destinada à construção de habitações de interesse social. O restante vai para melhorias nos bairros, como reparação e alargamento de ruas, desenvolvimento de ciclovias e transporte público, reforma de calçadas, criação de praças e parques, equipamentos de saúde, educação e cultura.
Mas representantes de construtoras ouvidos pelo GLOBO afirmam que as operações urbanas deixaram de ser vantajosas para o mercado nos últimos anos. E que o potencial construtivo nessas áreas é hoje igual ou até menor do que nas áreas próximas ao transporte público — com a desvantagem de que, para se construir em operação urbana, é preciso comprar os Cepacs nos leilões além do terreno.
Novos eixos
Nas áreas dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, os arredores de estações de trem e metrô e de corredores de ônibus, é possível construir prédios maiores, para incentivar o adensamento onde já há infraestrutura disponível. Basta ter o terreno e pagar a outorga onerosa do direito de construir, bem mais barata do que os Cepacs. Essas áreas têm concentrado os lançamentos imobiliários nos últimos anos.
A operação urbana da Faria Lima foi a que mais gerou interesse no mercado. Mas como os estoques de títulos acabaram, deve ser encerrada em breve. Empresários reclamam do desequilíbrio entre a oferta de títulos residenciais, menos atrativos, e os não residenciais, de maior demanda, para expandir os escritórios.
Segundo a gestão municipal, como o estoque de títulos de adicional construtivo da Faria Lima está completamente consumido, a operação nos arredores do centro financeiro do país “caminha para um encerramento”.
Vladimir Iszlaji, diretor de desenvolvimento urbano e meio ambiente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), afirma que as operações urbanas são uma estratégia “muito importante” para desenvolver São Paulo, pois têm um “olhar específico” para determinados territórios. Mas defende uma revisão para torná-las mais vantajosas para o mercado.
— Um atrativo muito grande era o adicional de potencial construtivo, que chegava a quatro vezes a área do terreno. Mas desde o Plano Diretor de 2014, os eixos de transporte público também passaram a permitir a construção de até quatro vezes a área do terreno. Seria interessante uma revisão das operações urbanas ou até que algumas comecem a se encaminhar para seu fim — diz Iszlaji.
A SP Urbanismo afirma que a comparação entre as operações e os eixos requer análise cuidadosa. “Ambas apresentam vantagens e desafios únicos. E a escolha entre elas deve ser baseada em uma compreensão abrangente dos contextos econômicos e urbanos específicos”, informou a empresa municipal.
Um leilão de Cepacs para a Operação Água Branca estava previsto na quinta-feira. Dessa vez, para uso não residencial, pedido antigo do mercado. Seriam ofertados 50 mil títulos ao preço unitário mínimo de R$ 1.128,47. A sessão, no entanto, foi cancelada um dia antes pela prefeitura, sem explicações do motivo.
Um problema deixado pelo programa é a entrega de todas as moradias para quem foi removido. Atualmente, o município tem mais de 23 mil pessoas que recebem auxílio-aluguel de R$ 400 mensais. Destas, mais de 45% recebem os pagamentos há mais de dez anos. A tendência é elas irem para bairros afastados do centro expandido.
Mesmo reconhecendo as melhorias feitas com as operações, urbanistas apontam que se deu uma “expulsão” dos moradores originários dessas regiões, e há uma discrepância entre as áreas que chamam a atenção do mercado em relação a outras, que permanecem precarizadas.
— As operações funcionam, mas a discussão é para quem — questiona Luciana Royer, professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP e integrante do Laboratório de Habitação e Assentamentos Humanos da instituição. — Há melhorias viárias, requalificação do espaço com mobiliário urbano. Mas somente para locais onde já há interesse do mercado imobiliário. A habitação fica no fim na lista de prioridades e o recurso nunca chega.
Olavo Geraldo, de 49 anos, foi removido da favela Rocinha, na região da Água Espraiada, que hoje dá lugar a uma área de lazer, e recebeu uma unidade habitacional na região em 2015. Mas afirma que há mais de 700 pessoas removidas ainda aguardando uma casa, e que hoje vivem do auxílio-aluguel.
— Aqui, a operação urbana ajudou os ricos, não os pobres — lamenta.
Fonte: O GLOBO
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